Verkoop verhuurd onroerend goed

Kunt u zonder problemen uw te koop staande woning verhuren?

Uw woning staat al geruime tijd te koop, maar een koper heeft zich nog niet gemeld. Zelf heeft u al een nieuwe woning gekocht en u besluit uw oude, te koop staande woning, te verhuren. Na verloop van tijd meldt zich een belangstellende die de (verhuurde) woning wil kopen. Kunnen de huurders uit de woning worden gezet wanneer het huis wordt verkocht?

Koop breekt geen huur

Het uitgangspunt: wanneer u een reeds verhuurde woning of bedrijfsruimte verkoopt, is de rechtsopvolger (koper) gebonden aan de huurovereenkomst. De koper wordt de nieuwe verhuurder en de huurder kan dus gewoon blijven zitten. ‘Koop breekt geen huur’, oftewel: de overdracht van het gehuurde maakt geen einde aan de huurovereenkomst.

Welke rechten en plichten gaan over op de koper?

De koper van het gehuurde wordt gebonden aan alle rechten en verplichtingen van de verhuurder, die onmiddellijk verband houden met de huur.

Enkele bedingen zijn uitgesloten en gaan niet mee over. Een voorbeeld van zo’n beding is de koopoptie. Wanneer huurder en (oorspronkelijke) verhuurder hebben afgesproken dat de huurder het recht heeft het gehuurde te kopen indien de verhuurder voornemens is het gehuurde te verkopen, gaat dit beding niet over op de nieuwe verhuurder. Dit is anders wanneer huurder (periodiek) een bepaalde vergoeding betaalt voor de (optie op de) uiteindelijke verkrijging.

Uitzondering: huurbeding

Indien een onroerende zaak wordt bezwaard met hypotheek, wordt er doorgaans een ‘huurbeding’ opgenomen in de hypotheekakte. De strekking van dit beding is dat de eigenaar het betreffende pand niet mag verhuren zonder toestemming van de bank. Als de eigenaar toch overgaat tot verhuur, dan kan deze huur niet aan de bank worden tegengeworpen bij (executoriale) verkoop van het pand.

Na inschrijving in de openbare registers van de hypotheekakte met het huurbeding kan het huurbeding worden ingeroepen tegen derden. Dit betekent dat een huurovereenkomst gesloten vóór de inschrijving van het huurbeding niet door het beding wordt geraakt, maar dat het beding wel kan worden ingeroepen tegen huurders die ná de inschrijving van het huurbeding een huurovereenkomst hebben gesloten ter zake de verhypothekeerde zaak.

Let op! Ook latere huurders kunnen onder bepaalde omstandigheden worden beschermd jegens de hypotheekhouder. Ten aanzien van woon- of bedrijfsruimte geldt namelijk dat het huurbeding niet kan worden ingeroepen als de ruimte al was verhuurd ten tijde van hypotheekvestiging en de later gesloten huurovereenkomst niet op ongewone, meer bezwarende, voorwaarden tot stand is gekomen.

Uitzondering: verhuur op basis van de Leegstandswet

De Leegstandswet biedt aan eigenaren van woonruimte de mogelijkheid om (in bepaalde gevallen) leegstaande woonruimte tijdelijk te verhuren, zonder dat de huurder wettelijke huurbescherming geniet. De huurder kan op deze manier gemakkelijker uit de woning worden gezet wanneer zich een koper meldt. Voor meer informatie over verhuur op basis van de Leegstandswet.