Onderhuur en onderverhuur

Wat speelt bij onderverhuur

Onderhuur, mag dat zomaar? Of heeft de onderverhuurder hiervoor toestemming nodig van de verhuurder? En als er zonder toestemming is onderverhuurd, kan de hoofdverhuurder dan ontruiming vorderen of mag de onderhuurder gewoon blijven zitten?

Onderhuur en onderverhuur

Uitgangspunten van de wet

In beginsel is onderverhuur toegestaan. Echter, hier bestaan een aantal uitzonderingen op. Zo is onderverhuur van woonruimte in beginsel niet toegestaan. Daarnaast is onderverhuur bijvoorbeeld niet toegestaan indien de huurder (onderverhuurder) wist of had moeten weten dat de verhuurder (redelijke) bezwaren zou hebben tegen het in gebruik geven aan een ander.

Wat kunnen wij voor u doen

Bent u verhuurder en wordt uw woon- of bedrijfsruimte onbevoegdelijk onderverhuurd? Wij kunnen u helpen. Samen zullen we kijken naar welke stappen u het best kunt nemen om bijvoorbeeld de (onder)huur te beëindigen of eventuele schade te verhalen. Ook kunnen we u bijstaan in het geschil met uw huurder en/of (onder)huurder. Neem vrijblijvend contact met ons op voor de mogelijkheden.

Woonruimte onderverhuren

Een huurder van woonruimte is in beginsel niet bevoegd tot onderverhuur van zijn woning. Dit is slechts anders als het gaat om een gedeelte van de woning en de huurder (onderverhuurder) daarin hoofdverblijf heeft en houdt.

Voorbeeld: Huurder verhuurt een kamer in zijn woning onder en blijft in de rest van de woning zelf wonen. Onderverhuur is in dit geval toegestaan.  

Bescherming onderhuurder woonruimte

De onderhuurder van zelfstandige woonruimte wordt door de wet beschermd. Na einde van de hoofdhuur zet de onderhuurder de huur namelijk van rechtswege voort. Het maakt hierbij niet uit of de onderverhuur onbevoegdelijk of bevoegdelijk is geschied.

De verhuurder kan vervolgens binnen 6 maanden na einde van de hoofdhuur naar de rechter stappen en vorderen dat de huur wordt beëindigd op grond van één van onderstaande gronden:

  • de (onder)huurder biedt vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur;
  • de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen;
  • van de verhuurder kan niet worden gevergd dat hij de huur met de (onder)huurder voortzet;
  • in bepaalde gevallen: indien de onderhuurder niet beschikt over een noodzakelijke huisvestingsvergunning.

Afhankelijke woning

Indien sprake is van een afhankelijke woning, valt de woning binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruimte en is onderhuur in beginsel wel toegestaan.

Van een afhankelijke woning is sprake als een woning gekoppeld is aan 290-bedrijfsruimte en de woning niet zonder overwegend praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Bij de beoordeling van de vraag of van een afhankelijke woning sprake is, spelen zowel bouwtechnische als functionele overwegingen een rol, bijvoorbeeld:

  • Vergt de aard van het bedrijf een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder?
  • In hoeverre draagt de bewoning van de woning bij tot de exploitatie van het bedrijf?
  • Is er een aparte opgang naar de woning?
  • Is er een interne verbinding tussen de bedrijfsruimte en de woning?

Het antwoord op deze vragen is dus van belang voor de vaststelling of sprake is van een afhankelijke woning en dus voor het antwoord op de vraag of de huurder een rechtsgeldig beroep kan doen op onderhuurbescherming. Bij einde van de hoofdhuur geniet de onderhuurder van een afhankelijke woning namelijk géén onderhuurbescherming.

Een voorbeeld van een afhankelijke woning is een woning, zonder eigen ingang, die boven een winkel is gelegen en alleen bereikbaar is via die winkel. In dat geval is de woning gekoppeld aan de bedrijfsruimte en is het bezwaarlijk als de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte wordt gebruikt.

Bedrijfsruimte onderverhuren

Voor bedrijfsruimte geldt de algemene regel dat onderhuur is toegestaan, tenzij de huurder moest aannemen dat de verhuurder tegen onderhuur redelijke bezwaren zal hebben. In de praktijk zal in de huurovereenkomst zijn opgenomen dat onderhuur niet is toegestaan.

Indeplaatsstelling

Indien u het gehuurde zelf niet meer wilt gebruiken en uw onderneming wilt overdragen, is een indeplaatsstelling voor u misschien wel een uitkomst. Voor meer informatie over de indeplaatsstellingsregeling, klik hier.

Overtreding onderhuurverbod

Wanneer onderhuur niet is toegestaan en de huurder de zaak toch onderverhuurt, is er sprake van een tekortkoming van de huurder die ontbinding van de huur rechtvaardigt. De onderhuurder die zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, pleeg een onrechtmatige daad als hij in het gehuurde blijft zitten. Dat betekent dat de verhuurder kan verplichten tot ontruiming. De onderhuurder heeft op zijn beurt weer een vordering op de onderverhuurder/hoofdhuurder.

Wordt uw pand zonder uw toestemming onderverhuurd? Neem dan contact met ons op. Samen zullen we kijken naar welke stappen u het best kunt nemen om  de (onder)huur te beëindigen of eventuele schade te verhalen. Ook kunnen we u bijstaan in het geschil met uw huurder en/of (onder)huurder.

Een afspraak maken