De bouw of verbouw van een woning verloopt zelden probleemloos. Vrijwel altijd zijn er bij oplevering punten te ontdekken die de aannemer nog moet herstellen. In de regel levert dit geen probleem op en komt de aannemer met een oplossing. Maar wat als de aannemer deze punten niet herstelt? Hoe zit het met de aansprakelijkheid van de aannemer bij de bouw of verbouw van uw woning?
Gebreken, zoals lekkages, scheurvorming en maat-of kleurverschillen.
De aannemer maakt wat anders dan volgens de opdrachtgever is afgesproken. Hij gebruikt bijvoorbeeld een andere kleur baksteen of houtsoort.
Discussies over meer- en minderwerk. De aannemer vraagt bijvoorbeeld extra geld, omdat hij meer heeft gedaan dan volgens hem is afgesproken. Of de opdrachtgever wil geld terug omdat volgens hem juist te weinig is gedaan.
De woning wordt te laat opgeleverd.
Voor de opdrachtgever – in de regel de eigenaar en bewoner van de woning – is het natuurlijk ronduit teleurstellend als de (ver)bouw(ing) niet naar tevredenheid is afgerond. Om ervoor te zorgen dat ofwel de gebreken worden hersteld, ofwel de schade wordt vergoed, is het van belang om te weten hoe de rechten van de opdrachtgever zoveel mogelijk gewaarborgd worden. Daarom staat hieronder een te volgen stappenplan. Dit stappenplan geldt ook voor bijvoorbeeld het aansprakelijk kunnen stellen van de leverancier van een keuken of badkamer die deze ook geplaatst heeft.
Allereerst dient de aannemer uitgenodigd te worden voor een opname / bezichtiging van de gebreken. Het kan handig zijn om daarbij een persoon aanwezig te laten zijn die verstand heeft van bouwkunde. Als de aannemer de gebreken niet erkent en/of niet bereid is deze (kosteloos) te herstellen, dan zijn verdere maatregelen nodig waarbij niet is uitgesloten dat er uiteindelijk een rechtszaak volgt om de aannemer aansprakelijk te stellen. Om dit proberen te voorkomen, dan wel goed voorbereid de rechtszaak te starten, kan het volgende stappenplan gevolgd worden.
Stuur de aannemer een brief (zowel aangetekend als per post of per e-mail) waarin de gebreken zo nauwkeurig mogelijk zijn omschreven en waarin de aannemer een redelijke termijn krijgt om de gebreken te herstellen. Dit wordt ingebrekestelling genoemd. Meer informatie over het in gebreke stellen van een aannemer en een voorbeeldbrief vindt u op de pagina over "ingebrekestelling".
Als deze brief niet tot herstel van de gebreken leidt, is het raadzaam om een deskundige in te schakelen om hem/haar om een oordeel van het door de aannemer geleverde werk te vragen. Het is verstandig om de aannemer hiervan op de hoogte te stellen en hem (schriftelijk of per e-mail) uit te nodigen bij de bezichtiging van de deskundige aanwezig te zijn. Via internet is een deskundige te vinden. Vraag een deskundige altijd of hij ervaring heeft met het optreden als deskundige in rechtszaken.
De deskundige zal ter plaatse de gebreken bezichtigen. Het is belangrijk dat deze een zo’n goed mogelijk beeld krijgt van de gebreken, van de gang van zaken tijdens de (ver)bouw, alle betrokkenen én de redenen die de aannemer aanvoert voor het afwijzen van zijn aansprakelijkheid. Vooral dit laatste blijkt later in een eventuele procedure nogal eens een bottleneck te zijn. Na de bezichtiging zal de deskundige een rapport opmaken en deze toesturen aan u als opdrachtgever.
Als uit het rapport blijkt gebreken volgen waarvoor de aannemer verantwoordelijk is, dan dient u het rapport aan de aannemer te versturen met (nogmaals) het verzoek om de gebleken gebreken te herstellen.
Als de aannemer dan nog niet bereid is om de gebreken (kosteloos) te herstellen, dan breekt het moment aan waarop u zelf de regie in handen mag nemen. Er zijn dan verschillende mogelijkheden zoals het in rechte afdwingen van de herstelwerkzaamheden of een ander opdracht te geven tot het verrichten van herstel.
In de praktijk blijkt het vaak tot de laatste stap te komen en de opdrachtgever dient dan een afweging te maken tussen zelf herstellen of eerst een rechtszaak af te wachten. De opdrachtgever is vaak het vertrouwen in de aannemer kwijt en geeft liever een derde de opdracht tot herstel en wil de kosten daarvan verhalen op de aannemer. Dit is heel goed mogelijk op het moment dat de aannemer in verzuim is (en dat zal het geval zijn na het doorlopen van bovenstaand stappenplan), maar de opdrachtgever staat op dat moment wel voor een lastige keuze met verschillende risico’s.
Hij kan ervoor kiezen om een derde in te schakelen en, nadat deze de werkzaamheden heeft hersteld, de kosten hiervan proberen te verhalen op de oorspronkelijke aannemer. Het risico van deze volgorde is dat, met het verrichten van de herstelwerkzaamheden, ook het bewijs dat de aannemer slecht werk heeft geleverd, is verdwenen.
Een andere optie voor de opdrachtgever is om eerst een rechtszaak te starten waarin kan worden vastgesteld dat de aannemer aansprakelijk is voor de gebreken. De opdrachtgever kan dan kiezen voor het vorderen van de herstelwerkzaamheden of voor (vervangende) schadevergoeding. Het bewijs van het slecht geleverde werk blijft dan bestaan. Het risico van deze keuze is dat naarmate herstelwerkzaamheden langer op zich laten wachten, er ook gevolgschade kan ontstaan. Dat kan weer in het gedrang komen met de schadebeperkingsplicht van de opdrachtgever.
In de praktijk blijkt het vaak tot de laatste stap te komen en u dient dan een afweging te maken tussen zelf herstellen of eerst een rechtszaak af te wachten om de aansprakelijkheid van de aannemer vast te stellen. Het maken van een juiste keuze is maatwerk en hangt af van de specifieke situatie. Absolute Advocaten kan u helpen bij het maken van de juiste keuze.
Voor verdere informatie of mogelijkheden kunt contact opnemen via het nummer 026-3259023.
Deel deze pagina:
Bedankt voor uw bericht
Uw bericht is naar ons verstuurd. Wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.
Ons direct spreken?
U kunt ons binnen kantooruren bereiken op 026-325 90 23
