Ontbinding huurovereenkomst

Een huurovereenkomst kent twee partijen: de huurder en de verhuurder. Beiden moeten hun gedeelte nakomen. Komt één van de partijen de overeenkomst niet na dan kan de andere partij de huurovereenkomst ontbinden.

Ontbinden huurovereenkomst

Indien u de huurovereenkomst wilt ontbinden (of op een andere manier wilt beëindigen), kan Absolute Advocaten dit voor u regelen.

 

Schadevergoeding vorderen

In een procedure kan naast (lees: in combinatie met) ontbinding vergoeding van de door de tekortkoming (geleden en te lijden) schade worden gevorderd. Absolute Advocaten kan u hierbij helpen.

 

Advies over beëindiging

Op welke manier u de huurovereenkomst in uw situatie het best kunt beëindigen, is afhankelijk van de concrete situatie. Onze advocaten kunnen voor u inschatten wat in uw situatie de snelste route is voor beëindiging van de overeenkomst.

 

Nakoming vorderen

Komt een van de partijen bij de huurovereenkomst zijn verplichting niet na, dan kan nakoming van deze verplichting worden gevorderd.

 

Voor verdere informatie of mogelijkheden kunt u contact met ons opnemen via telefoonnummer 026 – 32 59 023.

Absolute Advocaten - specialisten in huurrecht

Deskundig advies | Snelle werkwijze | Goed bereikbaar | Transparante tarieven

Ontbinding door verhuurder

Redenen voor ontbinding

Een huurder heeft twee hoofdverplichtingen: het betalen van de huur en zich gedragen als een goed huurder. Indien de huurder zich niet aan deze verplichtingen houdt, kan dit een reden zijn voor de verhuurder om de overeenkomst te ontbinden.

  • Huurder betaalt huur niet (op tijd);
    Let op! Een rechter zal een huurovereenkomst voor woon- of bedrijfsruimte over het algemeen pas ontbinden indien sprake is van een huurachterstand van ten minste 3 maanden óf het herhaaldelijk niet (tijdig) betalen van de huur door huurder.

  • Huurder gedraagt zich niet als goed huurder. Hiervan is onder andere sprake als:
    • huurder het gehuurde niet gebruikt conform de bestemming;
    • huurder laat het gehuurde ongebruikt;
    • sprake is van illegale onder(ver)huur;
    • huurder overlast veroorzaakt;
    • huurder ongeoorloofde veranderingen in het gehuurde aanbrengt;
    • huurder schade toebrengt aan het gehuurde.

Buitengerechtelijke ontbinding

Een verhuurder van woon- of bedrijfsruimte mag de huurovereenkomst voor deze ruimte niet buitengerechtelijk ontbinden. Voor ontbinding door de verhuurder is dus (in beginsel) altijd tussenkomst van de rechter vereist. Bovendien wordt een ontbinding niet uitgesproken als de tekortkoming haar in de gegeven omstandigheden niet rechtvaardigt. Een ontbinding is bijvoorbeeld niet gerechtvaardigd als de huurder de huur één keer te laat heeft betaald.

Terme de grâce

De rechter kan de huurder van woonruimte een termijn (van ten hoogste één maand) geven om zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst alsnog na te komen. Komt de huurder binnen de gestelde termijn alsnog zijn verplichtingen na, dan wordt ontbinding van de huurovereenkomst definitief afgewezen.

Ontbinding door huurder

Redenen voor ontbinding

Een huurder zal niet snel overgaan tot gehele ontbinding van de huurovereenkomst, omdat hij daarmee ook het gebruik van het gehuurde verliest. Toch komt het ook voor dat juist de huurder de huurovereenkomst wil ontbinden. Vaak is de reden daarvoor de aanwezigheid van (ernstige) gebreken die verhuurder weigert te verhelpen. Als huurder echter vervangende woon- of bedrijfsruimte heeft gevonden, kan het absoluut lonend zijn de huurovereenkomst te ontbinden (in plaats van bijvoorbeeld op te zeggen).

Een andere - wellicht meer aantrekkelijke - mogelijkheid voor huurder is om niet de gehele, maar de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Dit is voor huurders een aantrekkelijke mogelijkheid, omdat partiële ontbinding van de huurovereenkomst leidt tot vermindering van de door de huurder te verrichten prestatie, oftewel: vermindering van de door de huurder te betalen huurprijs. Deze vermindering van de huurprijs dient in verhouding te staan tot de vermindering van het huurgenot en geldt vanaf de dag waarop verhuurder op de hoogte was van het gebrek, tot die waarop het gebrek is verholpen.

NB. De vordering tot gedeeltelijke ontbinding (huurprijsvermindering) dient bij de rechter te worden ingesteld!

Ontbinding in en buiten rechte

Een huurder daarentegen mag de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden en dient zich daarvoor dus niet te melden bij de rechter. Toch kleven er voor huurder ook risico’s aan buitengerechtelijke ontbinding. Ontbindt de huurder de overeenkomst ten onrechte, dan kan de rechter, op vordering van de verhuurder, de huurder alsnog veroordelen tot betaling van de huur. Om onplezierige verrassingen te voorkomen is het dus altijd verstandig om na buitengerechtelijke ontbinding een gerechtelijke procedure te starten waarin de rechter wordt verzocht een verklaring voor recht te geven dat de ontbinding terecht is ingeroepen.

Vereisten voor ontbinding

  1. Er moet sprake zijn van een tekortkoming;

Een tekortkoming wil zeggen dat de gemaakte afspraken niet worden nagekomen.

De tekortkoming hoeft niet toerekenbaar te zijn. De andere partij hoeft er dus geen schuld aan te hebben dat zij de afspraken niet nakomt. Indien er sprake is van overmacht, behoort ontbinding dus ook tot de mogelijkheden. Wel zal er altijd gekeken moeten worden of het tekortschieten de ontbinding rechtvaardigt. Soms is ontbinding een te zwaar middel, omdat de tekortschietende partij ook op een andere manier in het gareel kan worden gekregen.

  1. De tekortschietende partij verkeert in verzuim.

De toestand van verzuim kan op verschillende manieren intreden:

Indien het nog mogelijk is om de afspraken na te komen, dient er eerst een ingebrekestelling te worden verstuurd. Dit is een verzoek om binnen een bepaalde termijn alsnog aan de verplichtingen te voldoen. Pas als na afloop van de in de ingebrekestelling genoemde termijn nakoming uitblijft, treedt het verzuim in.

  • Van rechtswege. Bijvoorbeeld wanneer:

  • Een fatale termijn wordt overschreden. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als huurbetaling uitblijft op het overeengekomen tijdstip;
  • De schuldenaar te kennen geeft zijn verplichting niet na te zullen komen. Voorbeeld: verhuurder geeft aan de (ernstige) gebreken aan het gehuurde niet te zullen herstellen.
  • Nakoming blijvend onmogelijk is. Een voorbeeld hiervan is een huurder die overlast bezorgd. Hoewel de huurder zich in de toekomst van overlast kan onthouden, kan de overlast in het verleden niet meer ongedaan worden gemaakt. Wat deze tekortkoming betreft, is nakoming derhalve niet meer mogelijk;
  • Sprake is van een onrechtmatige daad of vordering tot schadevergoeding.

Opzegging versus ontbinding

Ontbinden is iets anders dan opzeggen. Zo dient er bij opzegging bijvoorbeeld vaak, zo niet altijd, rekening te worden gehouden met een opzegtermijn. Deze opzegtermijn kan een maand bedragen, maar bijvoorbeeld ook een jaar of langer. Daarnaast is (tussentijdse) opzegging van een (huur)overeenkomst lang niet altijd mogelijk.

Het is belangrijk na te denken over gewenste manier van beëindiging van de huurovereenkomst. Het is namelijk sterk afhankelijk van de concrete situatie of juist opzegging of ontbinding leidt tot een snellere beëindiging van de overeenkomst. Onze advocaten kunnen voor u inschatten wat in uw situatie de snelste route is voor beëindiging van de overeenkomst.

Schadevergoeding vorderen

In een procedure kan naast (lees: in combinatie met) ontbinding (in reconventie) vergoeding van de door de tekortkoming (geleden en te lijden) schade worden gevorderd. Wanneer huurder of verhuurder schadevergoeding vordert, is, anders dan bij ontbinding, toerekenbaarheid van de tekortschietende partij vereist.

Voorbeeld 1: vergoeding gederfde huur

Wanneer er een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen en deze tussentijds wordt ontbonden, kan de verhuurder (in reconventie) vergoeding van de gederfde huur tot het einde van de huurperiode te vorderen. De omvang van de schade zal dan moeten worden vastgesteld door met elkaar te vergelijken, enerzijds de situatie waarin de verhuurder zou hebben verkeerd indien de huurovereenkomst werd nagekomen en, anderzijds, de feitelijke situatie.

Voorbeeld 2: vergoeding schade als gevolg van een gebrek

Wanneer het gehuurde gebreken vertoont die de verhuurder niet verhelpt, kunnen die gebreken ervoor zorgen dat er schade aan de inboedel van huurder ontstaat. Denk bijvoorbeeld aan gebrekkige ventilatie waardoor schimmels in de woning ontstaan en het meubilair daardoor onbruikbaar wordt. De huurder kan dan vorderen dat die schade door de verhuurder wordt vergoed.

Hulp nodig?

De huurrechtspecialisten van Absolute Advocaten kunnen u helpen met uw vragen en problemen. Zij kunnen u adviseren over de (voor uw situatie beste manier van) beëindiging van een huurovereenkomst, de huurovereenkomst voor u controleren en u bijstaan in zaken als er problemen zijn of dreigen te ontstaan.

Een afspraak maken