Huurrecht woonruimte

Woonruimte

Bij huurrecht en huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw, en de meeste huurvragen hebben hier ook betrekking op.

De wet maakt een onderscheid in drie soorten onroerende zaken:

Voor deze drie verschillende soorten onroerende zaken gelden verschillende wettelijke regels, welke soms dwingend zijn (daar mag bij overeenkomst niet van worden afgeweken) en soms heel specifiek en/of complex. In dit artikel wordt nader ingegaan op de huur van woonruimte.

Huren van een woning

Wat is woonruimte?

In artikel 7:233 BW wordt het begrip ‘woonruimte’ omschreven als ‘een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet-zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden’.

Woonruimte of bedrijfsruimte

Voor het antwoord op de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Als partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst het gebruik als woonruimte voor ogen heeft gestaan, dan zijn de woonruimtebepalingen van toepassing.

De bewoordingen en kwalificaties in het huurcontract zijn niet van doorslaggevende betekenis bij de beantwoording van de vraag of een gebouwde onroerende zaak al dan niet als woning is verhuurd. Het uitdrukkelijke gebruik van andere termen dan woonruimte kan dan ook niet bewerkstelligen dat afdeling 7.4.5 buiten toepassing blijft als de bedoeling van partijen gericht is op bewoning van het pand.

Hoe kan Absolute Advocaten u helpen?

Voor het opstellen van een huurovereenkomst of een geschil met een huurovereenkomst kunnen de advocaten van Absolute Advocaten u adviseren en bijstaan. Binnen het kantoor zijn gespecialiseerde advocaten die veel ervaring hebben met dit soort zaken. Voor verdere vragen kunt u ons bereiken op: 026-3259023.

Inhoud van de huurovereenkomst

In een huurcontract staat onder meer:

  • wie de huurder is;
  • wie de verhuurder is;
  • de huurprijs (all-in of uitgesplitst in kale huur en servicekosten);
  • de hoogte van de borg;
  • het adres en een omschrijving van het gehuurde (zoals hoeveel kamers, woonkamer, badkamer, tuin);
  • de datum van ingang van het huurcontract;
  • het tijdstip en wijze van betaling;
  • de datum waarop jaarlijks de huur wordt verhoogd;
  • de afspraken over de onderhoudsverplichtingen;
  • de huisregels;
  • de handtekening van de huurder en de verhuurder.

Algemene bepalingen

Veel artikelen en bepalingen in de huurovereenkomst verwijzen door naar de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’. Dit zijn algemene voorwaarden waarin veel nadere bepalingen zijn opgenomen.

Bepaling van de huurprijs

Voor wat de huurprijsbescherming betreft moet onderscheid worden gemaakt tussen geliberaliseerde woonruimte en sociale huurwoningen.

Sociale huurwoningen zijn goedkopere huurwoningen die meestal eigendom zijn van een woningcorporatie. De maximale huur tot en met waar sprake is van een sociale huurwoning is € 710,68 in 2016. Het betreft hier de kale huur. Dat wil zeggen: huur zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht. Wanneer de huurprijs hoger ligt is er sprake van geliberaliseerde woonruimte.

Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden niet voor geliberaliseerde huurwoningen. Bij huurliberalisatie heeft de verhuurder dus meer vrijheid om de huurprijs te bepalen.

Heeft u een geliberaliseerd huurcontract? Dan kunt u wel in de eerste 6 maanden nadat het is ingegaan de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Dit is de zogeheten 'toets aanvangshuurprijs'. Op grond van het puntensysteem wordt dan bepaald wat de maximale huurprijs is. Als er een maximale huurprijs wordt vastgesteld die onder de liberalisatiegrens ligt, gaat de huurprijs omlaag en is de huurovereenkomst niet meer geliberaliseerd. Dat betekent dat de regels van sociale huurwoningen van toepassing zijn.

Voor geliberaliseerde woonruimte geldt in ieder geval dat de wet ervan uitgaat dat partijen de huurprijs vrij (kunnen) overeenkomen. Voor niet-geliberaliseerde woonruimte ofwel sociale huurwoningen geldt dat de huurder de overeengekomen huurprijs ter discussie kan stellen. Zolang dit niet gebeurt, moet de huurder de afgesproken huurprijs betalen.

Een afspraak maken