Huur winkelpand en horecalocatie

290-bedrijfsruimte

Bij huurrecht en een huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw. De meeste huurvragen hebben hier dan ook betrekking op.

Het huurrecht maakt een onderscheid tussen 3 soorten onroerende zaken:

Voor deze 3 verschillende ruimtes gelden verschillende wettelijke regels, welke soms dwingend zijn (daar mag bij een overeenkomst niet van worden afgeweken) en soms heel specifiek en/of complex.

Wat is een 290-bedrijfsruimte?

Een 290-bedrijfsruimte is een gebouwd onroerend goed of een gedeelte daarvan.

Deze ruimte moet volgens de huurovereenkomst bestemd zijn voor bijvoorbeeld de uitoefening van:

  • een kleinhandelsbedrijf (zoals een winkel);
  • een restaurant of een cafébedrijf;
  • een afhaal- of besteldienst;
  • een ambachtsbedrijf;
  • een hotel of kampeerbedrijf.

De ruimte dient voor het publiek toegankelijk te zijn voor rechtstreekse leveringen van artikelen, diensten of goederen.

Het belang van een goede overeenkomst

Het is van groot belang dat uw huurovereenkomst de juiste bepalingen bevat. Zaken die niet goed geregeld zijn in de huurovereenkomst, kunnen lange tijd negatieve gevolgen hebben.

We zien in onze praktijk vaak dat gebruik wordt gemaakt van een modelovereenkomst die partijen zelf in- en aanvullen. Dit leidt regelmatig tot problemen.

Zorg er altijd voor dat u de huurovereenkomst door een advocaat laat opstellen of controleren. Dat bespaart u een hoop kopzorgen.

Hoe kan Absolute Advocaten u helpen?

Voor het opstellen van een huurovereenkomst volgens ‘art. 7:290 bedrijfsruimte’ of bij een geschil over een huurovereenkomst kunnen de advocaten van Absolute Advocaten u adviseren en bijstaan.

Binnen ons kantoor zijn gespecialiseerde advocaten aanwezig die veel ervaring hebben met dit soort zaken. Voor verdere vragen kunt u ons bereiken op tel. 026-3259023.

Huurtermijn winkelruimte en horecalocatie

Wat is een 290-bedrijfsruimte?

Een 290-bedrijfsruimte is een gebouwd onroerend goed of een gedeelte daarvan.

Deze ruimte moet volgens de huurovereenkomst bestemd zijn voor bijvoorbeeld de uitoefening van:

  • een kleinhandelsbedrijf (zoals een winkel);
  • een restaurant of een cafébedrijf;
  • een afhaal- of besteldienst;
  • een ambachtsbedrijf;
  • een hotel of kampeerbedrijf.

De ruimte dient voor het publiek toegankelijk te zijn voor rechtstreekse leveringen van artikelen, diensten of goederen.

Gebouwde onroerende zaak

Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Volgens de Woningwet dient onder een gebouw te worden verstaan ‘een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt’. Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet, kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Wanneer iets in het normale spraakgebruik als ‘gebouwd’ wordt aangeduid en niet als ‘aangelegd’, kan dit erop duiden dat er sprake is van een gebouwde onroerende zaak.

Bestemming

Voor de 290-bedrijfsruimte is vereist dat de gehuurde zaak volgens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf. Voor het bepalen van de ‘contractuele bestemming’ van het gehuurde is beslissend wat aan huurder en verhuurder bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan over het gebruik van het gehuurde. De volgende categorieën bedrijven vallen hieronder:

Kleinhandelsbedrijf

Met het begrip ‘kleinhandelsbedrijf’ wordt de detailhandel en winkelruimte bedoeld. Of in een concrete situatie sprake is van een ‘kleinhandelsbedrijf’ blijkt ook uit het normale spraakgebruik.

Restaurant of cafébedrijf

Onder ‘restaurant of cafébedrijf’ vallen alle bedrijven waar als hoofdactiviteit aan het publiek gelegenheid wordt geboden om in of vanuit het bedrijf gekochte etenswaren en dranken ter plaatse te nuttigen.

Afhaal- of besteldienst

Bij ‘afhaal- en besteldiensten’ gaat het om diensten tot het tegen vergoeding afhalen of bezorgen van roerende zaken.

Ambachtsbedrijf

Het begrip ‘ambachtsbedrijf’ is een rekbaar begrip. De rechter mag hier betekenis toekennen aan wat men in het normale spraakgebruik daaronder verstaat.

Hotel

Kampeerbedrijf

Er moet wel sprake zijn van een bedrijfsmatige exploitatie van het kampeerbedrijf en het kampeerbedrijf mag geen besloten karakter hebben, maar moet in belangrijke mate openstaan voor het publiek.

Voorbeelden

Onder ‘gewone’ winkels vallen bijvoorbeeld de volgende bedrijven: grootwinkelbedrijven (voor zover zij detailhandel uitoefenen), toonzalen met een verkooppunt, garagebedrijven, benzinestations met bedieningsgebouw, kantines voor zover zij voor het publiek toegankelijk zijn, stenen consumptiekiosk, etc.

Onder de 290-bedrijfsruimte vallen niet: praktijkruimte voor de uitoefening van een beroep, kantoren, reisbureaus en bankfilialen, non-profit instellingen, bioscoop, speelautomatenhal, sportgelegenheid, etc.

Voor publiek toegankelijk lokaal

Een aanvullende voorwaarde is dat in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig moet zijn. Deze eis geldt niet voor het hotel of kampeerbedrijf.

Inhoud huurovereenkomst

Als er dingen in het huurcontract niet goed geregeld zijn, kan dat een lange tijd negatieve gevolgen hebben. Onderstaand een aantal punten die in een huurcontract moeten of kunnen staan.

  1. Persoonlijke gegevens huurder en verhuurder, zoals naam, adres en geboortedatum.
  2. Omschrijving van de bedrijfsruimte, zoals het adres, het aantal vierkante meters en het type ruimtes. Van belang is om duidelijk te omschrijven wat er wel en niet bij de huur is inbegrepen.
  3. Bestemming van het gehuurde. Waarvoor mag de huurder de ruimte gebruiken? Deze bestemming moet uiteraard in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en het is voor de huurder van belang dat het overeenkomt met zijn bedoeling van de huurovereenkomst.
  4. De hoogte van de huurprijs, of deze al dan niet wordt vermeerderd met BTW en eventuele afspraken over de toe te passen periodieke huurprijsverhoging. Hierbij dient ook vermeld te worden of bij de huurprijs zaken als gas, water en licht, servicekosten, gemeentelijke belastingen etc. zijn inbegrepen.
  5. Wijze van betaling van de huurprijs, het tijdvak waarover betaald moet worden en betalingsinstructies.
  6. Huurperiode. Let op, hiervoor gelden specifieke regels, zie ook hieronder.
  7. Waarborgsom / bankgarantie (indien van toepassing).
  8. Opzegtermijn / opzegformaliteiten, mits deze voldoen aan de wettelijke regels, zie ook hieronder.
  9. Afspraken over veranderingen en toevoegingen aan het pand aangebracht door de huurder, die wel of niet ongedaan moeten worden na afloop van het huurcontract.
  10. Indien er verbouwd wordt op kosten van de huurder, afspraken over de huurprijs die wel of niet wordt beïnvloed door de waardestijging en dus de huurprijsherziening.
  11. Onderhoudsverplichtingen van de huurder.
  12. Onderhoudsverplichtingen van de verhuurder.
  13. Afspraken over wat er gebeurt als de huurder zijn bedrijf verkoopt of in een (andere) B.V. wil inbrengen.
  14. Afspraken over het al dan niet toestaan van onderhuur.
  15. Voorkeursrecht van koop. Dit betekent dat indien de verhuurder de bedrijfsruimte wil verkopen, hij het eerst aan de huurder moet aanbieden.
  16. Verzekeringen.
  17. Reclame: wat mag wel of niet aan het gehuurde worden aangebracht?

Algemene bepalingen

Vaak worden op de huurovereenkomst de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte’ van toepassing verklaard. Dit zijn algemene voorwaarden waarin veel nadere bepalingen zijn opgenomen. Deze bepalingen zijn op punten ten opzichte van de wet ten nadele van de huurder.

Huurprijs

De huurprijs van een bedrijfsruimte is in aanvang geheel vrij. Na afloop van de bepaalde tijd of als 5 jaar verstreken zijn (bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd) kunnen partijen onderling besluiten tot een nieuwe huurprijs. Indien echter geen overeenstemming is te bereiken, staat de gang naar de rechter open.

De rechter heeft de bevoegdheid de huurprijs nader vast te stellen in 2 gevallen:

  • ofwel, indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;
  • ofwel, in alle andere gevallen, telkens wanneer ten minste 5 jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

Een afspraak maken