Gemengde huurovereenkomst

Wat is een gemengde overeenkomst

Een overeenkomst kan zowel elementen van huur als elementen van een andere overeenkomst in zich dragen. We spreken in dat geval van een gemengde overeenkomst.

Gemengde contracten en overeenkomsten

Bij een gemengde overeenkomst zal bepaald moeten worden welke regels van toepassing zijn indien de regels met elkaar in strijd zijn. Van een gemengde overeenkomst dient te worden onderscheiden de gemengde huurovereenkomst. In laatstgenoemd geval staat vast dat sprake is van huur, maar is de vraag welk huurrechtelijk regime van toepassing is.

Voorbeeld gemengde overeenkomst

Een voorbeeld van een situatie waarin sprake is van een gemengde overeenkomst is de situatie dat een werknemer ook in een bedrijfswoning van de werkgever woont. Hij heeft dan een arbeidsovereenkomst waarin de huur van de woning is geregeld. Een ander voorbeeld van een gemengde overeenkomst is een overeenkomst waarin franchise en huur samengaan.

Voorbeeld gemengde huurovereenkomst

Een voorbeeld van een gemengde huurovereenkomst is een huurovereenkomst die betrekking heeft op zowel woonruimte als bedrijfsruimte. Een ander voorbeeld van een gemengde huurovereenkomst is een overeenkomst met betrekking tot de huur van twee verschillende typen bedrijfsruimte (zoals een restaurant en een zalencentrum).

Onze diensten

Wanneer u een gemengde (huur)overeenkomst heeft gesloten, is het veelal niet eenvoudig vast te stellen welke regels hierop van toepassing zijn. Heeft u een gemengde (huur)overeenkomst gesloten en twijfelt u welke regels hierop van toepassing zijn? Of heeft u een geschil over de aard van de overeenkomst met uw huurder of verhuurder? Absolute Advocaten kan u hierover adviseren en u bijstaan in een geschil. Neem vrijblijvend contact met ons op en vraag naar de mogelijkheden.

Welk recht is van toepassing?

Stel u heeft een franchiseovereenkomst waarin ook de huur van het bedrijfspand is geregeld, welk recht is dan van toepassing op deze overeenkomst? Uitgangspunt is dat bepalingen van beide contracten naast elkaar op de rechtsverhouding van toepassing zijn. Dit is slechts anders indien de aard van de rechtsverhouding zich daartegen verzet.

Dwingend recht

Vanwege het dwingend karakter van het huurrecht geldt als vuistregel dat in geval van conflicterende bepalingen, de regels van het huurrecht meestal prevaleren, tenzij de andere bepalingen ook van dwingend recht zijn, zoals veelal bij een arbeidsovereenkomst.

Arbeid en huur

Indien de kenmerken van huur en arbeid duidelijk aanwezig zijn, wordt er gesproken over een dienstwoning. De door de werknemer bewoonde woning is in dat geval ofwel een ‘eigenlijke dienstwoning’, ofwel een ‘oneigenlijke dienstwoning’.

Oneigenlijke dienstwoning

Bij een oneigenlijke dienstwoning is sprake van een tweetal overeenkomsten: een arbeidsovereenkomst en een huurovereenkomst. Op de arbeidsovereenkomst is het arbeidsrecht van toepassing en op de huurovereenkomst het huurrecht. Dit betekent dat de werknemer zich ondanks het einde van de arbeidsverhouding toch op de regels van de huurbescherming kan beroepen. Bij een combinatie van de overeenkomst van huur en arbeid gelden daarom in beginsel beide regelingen naast elkaar, tenzij deze regelingen strijdig zijn met elkaar. In dat geval prevaleert het arbeidsrecht en geldt het huurrecht niet.

Eigenlijke dienstwoning

Op een eigenlijke dienstwoning is niet het huurrecht, maar alleen het arbeidsrecht van toepassing.

Het is niet altijd eenvoudig vast te stellen of een woning een eigenlijke of een oneigenlijke dienstwoning is. Wil sprake zijn van een eigenlijke dienstwoning dan moeten de specifieke werkzaamheden van de werknemer het bewonen van het aangewezen huis noodzakelijk maken. Echter, ook indien de bewoning niet noodzakelijk is voor de uitoefening van de functie, maar in belangrijke mate bijdraagt tot het goed vervullen van de functie, kan er sprake zijn van een eigenlijke dienstwoning.

Eerst de overeenkomst splitsen

Om te kunnen beoordelen welk huurregime van toepassing is, moet in de eerste plaats worden onderzocht of het mogelijk is de huurovereenkomst te splitsen in afzonderlijke huurovereenkomsten met betrekking tot de verschillende categorieën ruimten, zodat twee verschillende huurregimes kunnen worden toegepast. Daarbij let een rechter op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

Als splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten niet mogelijk is, is op de huurovereenkomst slechts één huurregime van toepassing. Hieronder wordt per situatie (woonruimte/bedrijfsruimte en 290-bedrijfsruimte/230a-ruimte) besproken welk huurregime van toepassing zal zijn indien splitsing niet mogelijk is.

Gecombineerde bestemming woonruimte-bedrijfsruimte

In verband met het (semi-)dwingende karakter van de woonruimtebepalingen geldt voor de combinatie woonruimte/praktijkruimte (oftewel: woonruimte/230a-ruimte) de regel dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt. Dit is anders indien het gehuurde, mede in aanmerking genomen de inrichting en wat partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. In dat verband komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.

Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst die betrekking heeft op woonruimte in combinatie met 290-bedrijfsruimte moet worden aangemerkt als huur van woonruimte of als huur van 290-bedrijfsruimte, is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan omtrent het gebruik daarvan en moet de vraag worden beantwoord voor welk gebruik de zaak in overwegende mate in gebruik is gegeven. Als aan partijen een gebruik als 290-bedrijfsruimte in combinatie met een afhankelijke woning voor ogen heeft gestaan, valt de gehele huurovereenkomst onder het regime van de bedrijfsruimtebepalingen en blijven de woonruimtebepalingen buiten toepassing.

Gecombineerde bestemming 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte

Voor de gecombineerde verhuur als 290-bedrijfsrimte en als 230a-ruimte geldt dat de bepalingen  die gelden voor 290-bedrijfsruimte buiten toepassing blijft als de zaak in overwegende mate wordt gebruikt voor een ander doel dan voor de uitoefening van het bedrijf zoals bedoeld in art. 290 lid 2. Bij de beoordeling daarvan dient mede in aanmerking genomen de inrichting ervan en wat partijen omtrent het gebruik voor ogen stond.

Een afspraak maken