Gebreken gehuurde woning of bedrijfspand

Verplichting verhuurder

Heeft de door u gehuurde woon- of bedrijfsruimte een gebrek? In beginsel is uw verhuurder dan verplicht het gebrek te herstellen. 

Onder het begrip gebrek vallen niet alleen materiële, maar ook immateriële gebreken. Zo kan de situatie dat de huurder overlast ondervindt, onder bepaalde omstandigheden, ook onder de definitie vallen.

Kapot dak gehuurde woning

Wat is een gebrek?

"Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft."

Voorbeelden zijn: lekkend dak van een woning of bedrijfspand, de aanwezigheid van asbest in het gehuurde, verzakking van de fundering.

Wat kunnen wij doen?

Ziet u zich geconfronteerd met gebreken aan uw huurpand? Of doet uw huurder een beroep op verrekening van de huurprijs of gedeeltelijke ontbinding? De specialisten van Absolute Advocaten kunnen u adviseren welke stappen u kunt ondernemen.

Er is géén sprake van een gebrek in geval van:

  1. Een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid.

Voorbeeld: beschadiging van een raam doordat de huurder nalaat het raam te sluiten tijdens een storm.

  1. Een de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid.

Voorbeeld: een huurder die normale woongeluiden van zijn buren ervaart als overlast.

  1. Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht.

Voorbeeld: verkeerslawaai of geluidsoverlast vanaf een terras gelegen naast het gehuurde.

  1. Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis.

Voorbeeld: een recht van overpad door de tuin van de huurder waar geen gebruik van wordt gemaakt.

Contractueel uitsluiten bij bedrijfsruimte

Voor de huur van bedrijfsruimte geldt dat partijen zelf kunnen aangeven wat er gedurende de overeengekomen huurperiode als gebrek wordt beschouwd. In de huurovereenkomst kan zijn opgenomen dat bepaalde omstandigheden niet als gebrek zullen gelden. Dit kan niet bij de huur van een woning.

 

Verhelpen gebrek

De verhuurder is verplicht om op verzoek van de huurder de gebreken te verhelpen. Hij is niet verplicht de gebreken te verhelpen als dit onmogelijk is of uitgaven vereist die niet van de verhuurder gevergd kunnen worden. Indien de verhuurder met verhelpen in verzuim is, mag het gebrek zelf herstellen en de kosten daarvan verrekenen met de huurprijs.

Ontbinding en huurverlaging

Wanneer de verhuurder de gebreken niet herstelt, is de huurder gerechtigd de huurovereenkomst te ontbinden. Dat is vaak niet wat de huurder wil. Een aantrekkelijke mogelijkheid voor de huurder is dan om vermindering van de huurprijs te vorderen (gedeeltelijke ontbinding). Deze huurvermindering kan slechts worden gevorderd bij de rechter of een huurcommissie.

Schadevergoeding

De aanwezigheid van een gebrek levert niet zonder meer recht op schadevergoeding op. Vereist is niet alleen dat sprake is van een tekortkoming (gebrek), maar tevens dat die tekortkoming aan de verhuurder toerekenbaar is. Van toerekenbaarheid is sprake indien de tekortkoming te wijten is aan de schuld van de verhuurder of krachtens redelijkheid en billijkheid of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de verhuurder geen onderhoud verricht en het gebrek daardoor is ontstaan.

Een afspraak maken