Faillissement van verhuurder

Uw verhuurder is failliet

Wat nu? Kunt u de door u gehuurde woon- of bedrijfsruimte nog wel blijven gebruiken of kan de curator u dwingen tot ontruiming? En hoe zit het met de al betaalde huur?

Verhuurder gaat failliet

Tip van Absolute Advocaten

Als uw verhuurder failliet gaat, kunt u er niet altijd op rekenen dat de huurovereenkomst door de curator wordt nagekomen. Dit kan grote gevolgen voor u hebben. Het is dan raadzaam om advies in te winnen bij een specialist.

Absolute Advocaten kan u helpen als uw verhuurder failliet gaat. We kunnen beoordelen welke stappen u het best kunt nemen en welke gevolgen daaraan verbonden zijn.

Geen bijzondere regelingen voor huurovereenkomst

Huurovereenkomst blijft intact

Indien de verhuurder failliet gaat, gelden er geen bijzondere regelingen omtrent de huurovereenkomst. Een huurovereenkomst wordt hetzelfde behandeld als alle andere wederkerige overeenkomsten.

Huurovereenkomst blijft intact

De Faillissementswet bepaalt dat wederkerige overeenkomsten niet worden geraakt door faillissement. Dit houdt in dat de huurovereenkomst met de failliete verhuurder intact blijft. Tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door de curator is dan ook niet mogelijk. Ook kan de curator de overeenkomst niet ontbinden, tenminste zolang u (de huurder) niet wanpresteert.

Dit betekent echter niet dat u zonder enige zorgen in het gehuurde kan blijven zitten en de rechten uit de huurovereenkomst kan blijven uitoefenen alsof er geen faillissement was!

Verplichtingen en bevoegdheden curator

Een curator is verplicht datgene te doen dat het meest gunstig is voor de boedel. Hij zal een wederkerige overeenkomst dan ook alleen nakomen als dat de boedel bevoordeelt en heeft het recht om wanprestatie te plegen (de huurovereenkomst niet na te komen) als dat niet het geval is.

Deze bevoegdheid van de curator om verbintenissen uit de huurovereenkomst niet na te komen, slaat alleen op verbintenissen die uit of ten laste van de boedel moeten worden voldaan, zoals bijvoorbeeld een betaling, afgifte van een zaak of de vestiging van een recht. Deze vorderingen dienen in het faillissement geldend te worden gemaakt door indiening ter verificatie. Het faillissement heeft niet tot gevolg dat de curator ook (‘actief’) een bevoegdheid of vordering toekomt die de wet of de overeenkomst niet toekent, zoals tot ontruiming of opeising van het gehuurde als de huurovereenkomst nog loopt. De curator mag daartoe niet overgaan.

Artikel 37 Faillissementswet

Om de huurder (van een failliete verhuurder) niet in onzekerheid te laten zitten, bepaalt artikel 37 van de Faillissementswet (Fw) dat als de curator verklaart de huurovereenkomst gestand te zullen doen, de verplichtingen onder de overeenkomst zijdens de failliete verhuurder boedelschulden worden. Dit houdt in dat de huurder zonder de afwikkeling van het faillissement af te wachten aanspraak kan maken op betaling van zijn vordering.

Reageert de curator niet, of verklaart hij dat hij de overeenkomst gestand zal doen, of stelt hij niet tijdig zekerheid, dan kan de huurder de overeenkomst ontbinden op grond van wanprestatie. De wanprestatie geeft recht op schadevergoeding en de huurder zal deze als concurrente vordering kunnen aanmelden ter verificatie. Dit houdt in dat de huurder achteraan in de rij zal moeten aansluiten en zal worden uitbetaald uit de eventueel overgebleven boedel in de verhouding van de omvang van zijn vordering.

Verhuurde kan niet vrij van huur verkocht worden

Over het algemeen zal de curator van een failliete verhuurder geen reden hebben om een huurovereenkomst niet te willen voortzetten. Wanneer de huur marktconform is en er geen grote (dringende) reparaties nodig zijn, wordt de boedel immers niet benadeeld. De hoofdverplichting van de curator van de failliete verhuurder bestaat dan slechts uit het dulden van het gebruik van het gehuurde tegen betaling van de huurprijs. De curator kan het gehuurde bovendien niet vrij van huur verkopen, waardoor verkoop geen aantrekkelijke optie zal zijn.

Een afspraak maken