Einde huur woonruimte

Beëindigen (ver)huren woning

Huurt of verhuurt u een woonruimte en wilt u de huurovereenkomst beëindigen? Hieronder leest u of u de overeenkomst kunt beëindigen en hoe u dat kunt doen.

Huurovereenkomst huurwoningEinde contract huurwoning

Beëindiging van de huurovereenkomst

Er zijn drie mogelijkheden voor het beëindigen van de huurovereenkomst:

  • beëindigen met wederzijds goedvinden;
  • ontbinding van een huurovereenkomst wanneer een partij tekortschiet in de nakoming van verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst
  • eenzijdige opzegging door huurder of verhuurder.

Absolute Advocaten helpt u verder

Het opzeggen van een huurovereenkomst voor woonruimte door de verhuurder is complex, bij ontbinding moet er zelfs een rechter aan te pas komen. Als verhuurder is het dus lastig om de huurovereenkomst te beëindigen.

Absolute Advocaten heeft huurrechtspecialisten binnen het kantoor die u met uw vragen en problemen kunnen helpen. Zij kunnen u adviseren over de beëindiging van een huurovereenkomst voor woonruimte, de huurovereenkomst voor u controleren en u bijstaan in zaken als er problemen dreigen te of zijn ontstaan.

Gezamenlijk besluit

Heeft de huur een aanvang genomen en besluiten huurder en verhuurder gezamenlijk dat de huur op een bepaald moment zal eindigen, dan is dit toegestaan. Veelal wordt hiervoor een beëindigingsovereenkomst opgesteld waarin staat vermeld tegen welke datum de huurovereenkomst wordt beëindigd. Echter, een beding in de huurovereenkomst waarin staat dat de huurovereenkomst op enig moment (of door het intreden van een bepaalde voorwaarden) zal eindigen zonder voorafgaande opzeggen, is nietig.

Wederkerige overeenkomst

Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Dit houdt in dat beide partijen één of meerdere verplichtingen hebben. Een verplichting aan de kant van de huurder is het betalen van huur; een verplichting aan de kant van de verhuurder is dat hij het gehuurde ter beschikking stelt. Indien één van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, kan de andere partij de overeenkomst ontbinden.

Door ontbinding eindigt de huurovereenkomst tussen partijen. De huurder wordt bevrijd van zijn verplichting tot huurbetaling en de verhuurder van zijn plicht tot verschaffing van huurgenot.

Specifiek huurrecht

Het huurrecht kent een eigen regeling voor ontbinding. Op grond van die regeling kan ontbinding slechts worden uitgesproken door de rechter. Dit geldt alleen voor de situatie dat de verhuurder de overeenkomst wenst te ontbinden, een huurder kan de overeenkomst wel buitengerechtelijk (zonder tussenkomst van de rechter) ontbinden.

Wanbetaling

Bij wanbetaling van de huurder, of door een andere (ernstige) tekortkoming, is de verhuurder bevoegd in kortgeding ontruiming te vorderen. Daarbij is het wel vereist dat de verhuurder direct en zonder twijfel kan aantonen dat de huurder tekortschiet in het nakomen van zijn verplichtingen. Het is voor de verhuurder niet mogelijk om in kortgeding een huurovereenkomst te ontbinden.

Huurovereenkomst bepaalde of onbepaalde tijd

Opzegging huurovereenkomst bepaalde tijd

Indien een huurovereenkomst voor bepaalde tijd verloopt, is alsnog een opzegging van de tijdelijke huurovereenkomst vereist. Indien dit niet gebeurt, loopt de huurovereenkomst gewoon door. De overeenkomst kan door beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend vóór het verstrijken van de bepaalde tijd. Het is dus voor beide partijen niet mogelijk om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De opzegging dient te geschieden bij exploot of bij aangetekende brief.

Opzegging huurovereenkomst onbepaalde tijd

Ook voor het beëindigen van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is een opzegging vereist. Dit geldt ook voor een huurovereenkomst die verlengd is van tijdelijk naar onbepaalde tijd. De opzegging dient te geschieden bij exploot of bij aangetekende brief.

Opzegtermijn huurcontract

Opzegtermijn huurder

De huurder dient een opzegtermijn in acht te nemen die gelijk is aan de tijd die tussen twee betalingen van de huurprijs verstrijkt, maar deze opzegtermijn mag niet korter zijn dan één maand en niet langer dan drie maanden. Betaalt u uw huur per maand, dan geldt een opzegtermijn van één maand. Van deze wettelijke regel mag niet net nadele van de huurder worden afgeweken. Dit houdt in dat er voor de huurder geen langere opzegtermijn kan worden afgesproken dan de opzegtermijn die wettelijk voor hem geldt.

Opzegtermijn verhuurder

De verhuurder moet een opzegtermijn in acht nemen van meer dan drie maanden plus een verlenging van één maand voor ieder jaar dat de huurder het gehuurde in gebruik heeft gehad tot een maximum van zes maanden. De verhuurder moet daarbij de gronden tot opzegging vermelden. Deze moet aansluiten bij de wettelijke opzeggronden (zie hieronder), anders is de opzegging nietig. De huurder moet binnen zes weken aan de verhuurder laten weten of hij al dan niet instemt met de beëindiging van de overeenkomst. Als dit niet gebeurt, dan blijft de huurovereenkomst in principe gewoon van kracht, maar na zes werken mag de verhuurder een rechter inschakelen. Hij zal daarbij vorderen dat de kantonrechter het tijdstip van het beëindigen van de overeenkomst vaststelt. Daarbij toetst de rechter de in de opzegging vermelde gronden.

Gronden opzeggen huur door verhuurder

De rechter kan de vordering van de verhuurder tot opzegging van de huur slechts toewijzen op basis van de onderstaande (wettelijke) gronden:

  • het niet gedragen als een goed huurder;
  • uitdrukkelijk voorbehoud dat de woning op een bepaald moment moet zijn ontruimd;
  • beroep op dringend eigen gebruik door verhuurder;
  • afwijzing van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst;
  • verwezenlijking van een bestemmingsplan;
  • bij onzelfstandige woonruimte: afweging belangen verhuurder tegen belangen huurder.
Een afspraak maken